La collaborazione tra colleghi : una realtà!

La collaborazione tra colleghi : una realtà!

di Giuseppe Mancusi

Consigliere Fimaa alle Convenzioni

In tempo di crisi, la soluzione per dare una spinta al mercato viene dalla collaborazione tra agenti immobiliari.

Negli ultimi anni gli operatori che hanno utilizzato il sistema hanno chiuso in collaborazione il 60,5% delle loro trattative.

Per uscire dall’empasse del mercato, dobbiamo puntare sempre di più sulla collaborazione tra colleghi, attraverso la condivisione dei portafogli immobiliari. Questo   è sintomatico di un cambiamento di mentalità che ha interessato il nostro settore.

Fino a qualche anno fa eravamo molto poco propensi a collaborare, oggi, invece, i riscontri positivi sulla condivisione ci dicono che possiamo e dobbiamo continuare a muoverci come parte di un insieme.

“Io penso che , la prequalifica dei clienti la valutazione degli immobili relazionata con dati concreti , l’attribuzione precisa dei ruoli, debbano diventare la condizione indispensabile affinchè la qualità della  collaborazione sia alta conferendo alla nostra professione l’importanza che merita”.

L’obiettivo, comune a noi e all’associazione che ci rappresenta, consiste nell’uniformare all’intento anche il comportamento ed il metodo.

“Lavorare in questo modo porterà inoltre ad una scrematura, ad una selezione naturale eliminando chi opera in maniera superficiale, improvvisata e molto spesso abusiva”.

Sono fermamente convinto che questa sia la strada per raggiungere grossi risultati.

Giuseppe Mancusi

Un nuovo modo per acquistare immobili : il RENT TO BUY.

Un nuovo modo per acquistare immobili : il RENT TO BUY.

di Nicola Merola

Consigliere Fimaa alla Lotta abusivismo

La crisi economica attuale, com’è noto, ha determinato una trasformazione del mercato immobiliare, ridefinendo la quantità e la qualità della domanda e dell’offerta. Sono sorti nell’utenza nuovi bisogni che, per essere soddisfatti, necessitano di risposte diverse ed immediate.

Il settore immobiliare oggi, pertanto, è caratterizzato da una richiesta crescente di consulenze professionali sempre più qualificate in grado di dare certezze e nuova prospettiva a chi compra e a chi vende.

E’ necessario allora che gli addetti al settore seguano di continuo l’evoluzione della normativa specifica, per fornire soluzioni particolari alle diverse esigenze.

Di recente il legislatore, prendendo atto delle nuove istanze provenienti dal mercato, ha modificato la materia contrattuale tipizzando alcune fattispecie già sorte in Paesi esteri.

Particolarmente interessante è il contratto di Rent to buy disciplinato dalla L. 164/2014 di conversione del d.l. c.d. “Sblocca Italia” che, tra l’altro, disciplina il “Contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”. In termini pratici il contratto in questione consente alla parte che anche solo potenzialmente sarebbe interessata all’acquisto di un immobile di entrare subito nella disponibilità di quest’ultimo versando un canone periodico come corrispettivo del godimento, riservandosi la possibilità di stipulare il contratto di compravendita in un momento successivo preventivamente indicato nel contratto.

Le due caratteristiche principali sono il pagamento di un canone per il godimento dell’immobile e l’eventualità del diritto all’acquisto per il conduttore.

L’identificazione del diritto di godimento anziché del riferimento alla locazione appare rivoluzionario. Il godimento, infatti, esula dalle caratteristiche tipiche della legge 392/78 che regola le locazioni e quindi dai relativi vincoli.

L’eventualità del diritto all’acquisto è invece il “meccanismo” che consente la traslazione degli effetti fiscali e che rende utilizzabile lo strumento Rent to buy per i costruttori. Il bene può considerarsi infatti “opzionato” e la manifestazione del diritto all’acquisto costituisce una volontà da esprimersi in un momento successivo al godimento del bene.  L’esercizio o meno dell’opzione da parte del conduttore presuppone l’obbligo a vendere da parte del concedente. Questi è sin dall’inizio del periodo contrattuale obbligato a trasferire il bene alle condizioni concordate e sottoscritte nel contratto di Rent to buy mentre l’effettiva imponibilità ai fini fiscali è trasferita solo al momento della sottoscrizione definitiva del rogito di compravendita.

Altro aspetto importante che rende vantaggiosa la stipula di detto contratto è in generale la tutela delle parti raggiunta con le norme in tema: a) di trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari, b) di risoluzione per inadempimento e c) di un eventuale fallimento di uno dei contraenti.

  1. La previsione della trascrizione del Rent to Buy ha lo scopo di proteggere   l’attuale conduttore e potenziale acquirente, dalle vicende che possano riguardare il concedente prima del trasferimento della proprietà.  Il periodo di validità della trascrizione è espresso dalle parti nella stipula contrattuale, coincide con la durata del godimento immobiliare, e può protrarsi fino ad un massimo di 10 anni. Questa misura, del tutto eccezionale, distingue il contratto del Rent to buy da altri schemi contrattuali e dalla trascrizione di un preliminare di vendita con effetti anticipati del godimento la cui durata massima è infatti limitata ad un triennio.
  2. Ulteriori tutele sono previste nel corpo del testo normativo e prevedono i casi di inadempimento delle parti coinvolte. Se 1′ inadempimento è del concedente il comma 5 dell’art. 23 prevede che, risolvendosi il contratto, costui debba restituire la parte dei canoni che è stata contrattualmente imputata al prezzo di vendita, maggiorata degli interessi legali. Viceversa se l’inadempiente è il conduttore nel momento della risoluzione questi è obbligato a restituire l’immobile e cessa il diritto al riscatto mentre i canoni già imputati al prezzo di vendita saranno trattenuti dal concedente – che rimane proprietario – a titolo di indennizzo, sempreché non sia stato convenuto diversamente.
  3. Una particolare tutela è prevista anche in caso di dichiarazione di fallimento; nel caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, nel caso di fallimento del conduttore, il contratto rimane sospeso rimettendo al curatore la valutazione relativa alla possibilità di continuare il rapporto, previa autorizzazione dei creditori concorsuali, ovvero di sciogliersi dal contratto trattenendo i canoni imputati al prezzo di vendita a titolo di indennizzo.

 

Il certificato di agibilità: facciamo chiarezza.

Il certificato di agibilità: facciamo chiarezza.

di Irene Ricco

Consigliere Fimaa area Cilento

Mi chiamo Irene Ricco e adoro il lavoro che faccio , con passione, oramai da svariati anni, occupandomi soprattutto delle compravendite immobiliari della seconda casa in una delle più belle Location Turistiche d’Italia: il Cilento. E’ passato già quasi un anno da quando mi è stato chiesto di aderire a FIMAA Salerno e di ricoprire il ruolo di consigliere all’interno del direttivo e… ho accettato con piacere di diventarlo, sperando con il mio aiuto di poter dar voce a ogni operatore immobiliare del basso Cilento, (non a caso la mia agenzia ha sede a Marina di Camerota) a volte lasciati nel dimenticatoio. Il mio intento infatti è quello di coinvolgere i tanti colleghi che operano sul mio territorio, a far parte della famiglia FIMAA, perché solo uniti possiamo riuscire a sconfiggere le tante difficoltà che affrontiamo quotidianamente.

Nello scorso consiglio direttivo FIMAA abbiamo deciso di proporre nel blog articoli un po’ più tecnici ed io ho deciso di occuparmi di “agibilità” nella compravendita.

Il certificato di agibilità è un documento che attesta le condizioni di igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico di un immobile; viene rilasciato dal responsabile del competente ufficio comunale dietro richiesta e consegna della documentazione attestante tali requisiti da parte del titolare del permesso a costruire o da parte del titolare di altro titolo autorizzativo. Ad oggi nessuna normativa impone la consegna del certificato di agibilità nelle compravendite nonostante tale documento sia indispensabile per il pieno godimento del bene.

Come ben noto le parti possono concordare di esonerare il venditore nel consegnare il documento, nel caso in cui questo non accade la parte acquirente può, al momento del rogito, decidere di rifiutare di acquistare l’immobile oppure può porre come condizione l’abbassamento del prezzo; per questo motivo in caso di fabbricato sprovvisto di agibilità è opportuno regolamentare i rapporti tra le parti già nel preliminare di compravendita al fine di evitare spiacevoli contestazioni.

Possiamo dire che il certificato di agibilità svolge una duplice funzione: da un lato attesta l’idoneità dell’immobile all’uso acconsentito, dall’altro lato garantisce all’acquirente l’idoneità dell’immobile nell’assumere una determinata funzione socio economica; pertanto è possibile attribuire al certificato un’importanza determinante nelle regolazioni di scambio di un bene compravenduto.

E’ quindi corretto ricordare che il mediatore immobiliare che si trova ad affrontare una trattativa avente ad oggetto un immobile sprovvisto di agibilità ha l’obbligo di comunicare alle parti l’assenza del documento al fine di non incorre in responsabilità per mancata e/o omessa informazione alla clientela.

Non sottovalutiamo quindi l’importanza di questo tanto “chiacchierato” documento, che tanti dibattiti ha acceso e continuerà ad accendere, soprattutto in una terra (ahinoi) ad alto rischio sismico come la nostra Italia.

Arrivederci al prossimo articolo.

Formarsi significa prepararsi ad affrontare il domani.

Formarsi significa prepararsi ad affrontare il domani.

di Giuseppe Venturiello

Consigliere Fimaa alla Formazione

Mi chiamo Giuseppe Venturiello e da 16 anni lavoro nel mondo della mediazione immobiliare.

Sin dagli inizi della mia attività lavorativa mi sono avvicinato all’associazionismo e alla vita associativa della Fimaa provincia di Salerno. Ho sempre considerato la formazione e l’innalzamento delle competenze una componente determinante per vincere nelle nostre agenzie immobiliari  e per cavalcare i cambiamenti sempre più repentini del mercato cogliendone le opportunità.

Qualche giorno fa lessi questa storia che voglio condividere con tutti voi :

“C’era una volta un possente taglialegna in cerca di lavoro. Dopo aver girato diverse città, il taglialegna trovò finalmente impiego presso un importante commerciante di legno. L’ottima paga e le eccellenti condizioni di lavoro convinsero il taglialegna a dare il meglio di sé.

Il primo giorno il capo diede al nuovo arrivato un’ascia e gli indicò l’area del bosco dove avrebbe dovuto lavorare. Al termine della giornata, il possente taglialegna frantumò il record degli altri dipendenti, raggiungendo i 18 alberi abbattuti. Il capo si congratulò sinceramente con lui e questo motivò ancor più il taglialegna.

Il secondo giorno il taglialegna lavorò con tutte le sue energie, ma al tramonto gli alberi abbattuti furono 15. Per nulla demoralizzato, il terzo giorno il taglialegna si impegnò con ancora più vigore, ma anche questa volta il numero di alberi calò: 10 unità. Per quanta energia mettesse nel suo lavoro, giorno dopo giorno, il numero di alberi abbattuti continuò a calare inesorabilmente.

Mortificato, il taglialegna sì presentò dal capo scusandosi per lo scarso rendimento. Al che l’esperto commerciante di legno pose al suo dipendente una semplice domanda: “Quando è stata l’ultima volta che hai affilato la tua ascia?“. Un po’ imbarazzato il taglialegna rispose: “Signore, non ho avuto tempo per affilare la mia ascia, ero troppo impegnato a tagliare gli alberi“.

Bene…morale della favola: non puoi pensare di essere costante nei tuoi risultati  se non affili la tua ascia! Formarsi e’ proprio questo prepararsi ad affrontare il domani con la giusta preparazione e conoscenza. Trova sempre il tempo per affilare la tua ascia, fallo oggi non aspettare prima che sia troppo tardi, fallo con noi unisciti a Fimaa salerno.

Buon lavoro e buona formazione a tutti.

La differenza tra marketing immobiliare attivo e passivo

La differenza tra marketing immobiliare attivo e passivo

di Nunzio Giordano

Consigliere Fimaa al marketing

Opero nel settore immobiliare ormai da quasi 15 anni, periodo questo, davvero turbolento, in cui il mercato ha espresso variazioni enormi sia al rialzo che al ribasso; allo stesso tempo sono altresì un appassionato di comunicazione (essendo per mia natura un soggetto espressivo) in tutte le sue forme. Mai più di oggi, nel nostro lavoro, è fondamentale capire la differenza tra marketing attivo e passivo. Ovviamente il marketing passivo è quello più facile, mentre quello attivo richiede di rimboccarsi le maniche e passare all’azione.  Il problema è che svariate agenzie immobiliari non prendono in considerazione il marketing attivo, preferendo spendere un sacco di soldi nel marketing passivo (portali immobiliari, pubblicità di varia natura etc.), “comprando” letteralmente il proprio lavoro. Soldi che però spesso e volentieri non hanno un ritorno in termini di vendita delle case.

L’unico metodo, a mio modesto parere, per avere il controllo delle nostre azioni e quindi  del marketing immobiliare (e sottolineo immobiliare) è quello vecchio che sa di ritorno all’antico : contattare direttamente il maggior numero dei potenziali venditori e acquirenti, parlando con essi . Successivamente setacciare il portafoglio richieste per incrociarle con le offerte, certo. Ma anche, e soprattutto, fare telemarketing attivo su tutta la zona dove è ubicato l’immobile da vendere.

Perché sulla zona? La risposta è semplice: le case si vendono prevalentemente a persone che abitano nel giro di poche centinaia di metri, arriviamo a un chilometro o due per abbondare…insomma molto spesso si vendono in zona. Location location location, i 3 parametri fondamentali per la ricerca di una casa (sempre dritti, questi americani vero?)! Infatti il caro vecchio cartello è probabilmente il veicolo pubblicitario più efficace in assoluto per la geolocalizzazione fisica immediata dell’offerta, in un mercato velocissimo come quello di oggi.

Perché il telemarketing? Risposta semplice (e se vogliamo, banale): perché è il mezzo più veloce per raggiungere tantissima gente in meno tempo; ma soprattutto è l’unico mezzo che consente di avere un riscontro immediato dal potenziale cliente: o sì o no, o piace o non piace, o interessa o non interessa, o fissa l’appuntamento o non lo fissa.

Attenzione, con questo stiamo forse dicendo che internet non sia importante?

Che gli immobili non vadano pubblicati sul web e sui social network?

Se siete qui sapete che ovviamente non pensiamo questo, e vogliamo essere presenti sui blog (!), sui social network, sulle chiavi di ricerca di Google, su tutti i mezzi web che consentano un’efficiente proposta dell’offerta presente sui nostri siti, che più che altro andrebbero aggiornati quotidianamente con un discreto sforzo.

Vogliamo semplicemente dire che la presenza web è necessaria ma assolutamente non l’unica e sicuramente non sufficiente: semplicemente accessoria;  e per dare uno spunto e una spinta in più all’azione commerciale dell’agenzia immobiliare è necessario fare innanzitutto marketing  attivo con un pizzico (se proprio vogliamo) di quello che noi chiamiamo “passivo”.

Un messaggio semplice quello del “marketing mix“, ma che molto spesso, volutamente ignoriamo.

Buon lavoro, colleghi!

Contribuire alla tutela della professione

Contribuire alla tutela della professione

di Cristina Diambra

Consigliere Fimaa al codice deontologico

Mi chiamo Cristina Diambra, vivo ad Amalfi ed opero come agente immobiliare in Costiera Amalfitana e provincia di Salerno. Faccio parte del Consiglio Direttivo di FIMAA Salerno dal dicembre 2015, con delega al Codice Deontologico e Settore Turistico. Credo fortemente nella collaborazione tra professionisti e nell’efficacia del gruppo di potenziare le abilità specifiche di ogni singolo componente, per il raggiungimento di un più ambizioso obiettivo condiviso. Questa filosofia contraddistingue da sempre la mia vita professionale,  da quando come architetto prediligevo la formula dello studio associato, a quando, come agente immobiliare, sono entrata a far parte del gruppo immobiliare internazionale RE/MAX, fondato sulla collaborazione tra agenti immobiliari operanti in 101 nazioni al mondo grazie ad un rigido Codice di Etica Professionale.

Entrare nella realtà associativa di FIMAA significa avere un’ulteriore opportunità di creare sinergie, lavorando al fianco di altri professionisti del settore per contribuire alla tutela della complessa professione del mediatore immobiliare.

Da oltre cinquant’anni FIMAA anticipa le esigenze della categoria, impegnandosi ad elevare il livello di qualificazione professionale degli operatori, ampliando e rafforzando i rapporti con le principali Istituzioni nazionali di riferimento per la categoria (Parlamento, Ministeri, Camere di Commercio, Enti locali), rappresentando e tutelando le istanze provenienti dai professionisti del comparto della mediazione e impegnandosi nella lotta contro l’abusivismo della professione.

Il Codice Deontologico, a cui si assoggetta ogni mediatore per effetto dell’iscrizione a FIMAA Salerno, si ispira a princìpi di trasparenza, correttezza, rispetto, professionalità e salvaguardia di tutti gli interessi coinvolti, rappresentando il primo strumento di tutela del consumatore, dei mediatori associati e di tutta la categoria. L’impegno a far seguire un codice di etica professionale comune a tutti gli agenti operanti, e di farlo rispettare con opportuni organismi di sorveglianza, porterà auspicabilmente ad innalzare il grado professionale di tutti i soggetti appartenenti alla filiera immobiliare e ad incentivare la sana collaborazione, elemento caratterizzante il futuro del nostro settore.

Scegli la tutela, scegli FIMAA.

Unico obiettivo: la crescita.

Unico obiettivo: la crescita.

luigi ruotolodi Luigi Ruotolo

Consigliere Fimaa allo sviluppo associativo

Sono diventato associato FIMAA Salerno nel Settembre 2016, e solo da allora, dopo tanti anni di professione in cui ero rimasto lontano dalle associazioni, mi sono reso conto di essere entrato a far parte di una grande famiglia basata su valori ben saldi: quelli della federazione del settore dell’intermediazione più grande su tutto il territorio nazionale.

Nella mia vita professionale ho da subito abbracciato il “modello franchising” (come affiliato Professione casa, azienda che si fonda su valori dinamici ed innovativi); pur facendo parte di un gruppo solido e riconosciuto a carattere nazionale, ho sentito il bisogno di mettere la mia esperienza al servizio della categoria dei mediatori immobiliari.

La necessità  di entrare in FIMAA è subentrata nel momento in cui ho percepito che per svolgere la professione al meglio, bisogna creare sinergie trasversali tra la mia realtà e il mondo associativo; per questi motivi ho accettato senza indugio e con onore di sedere al tavolo del consiglio FIMAA  Salerno, formato da alcuni dei migliori consulenti immobiliari e finanziari della provincia , ma soprattutto (lasciatemelo dire) formato da persone eccezionali, che hanno come unico obiettivo la tutela e la crescita professionale della categoria.

Le opportunità che si sono presentate aderendo a FIMAA Salerno sono state molteplici e di varia natura :

  • Confronto con colleghi che operano in altri territori.
  • Possibilità di usufruire di validi servizi che la Federazione mette a disposizione dell’associato.
  • La conoscenza, in tempo reale, dei vari aggiornamenti che riguardano le normative immobiliari emanate dal legislatore.

FIMAA Salerno è promotrice di numerose attività. Quest’anno, ad esempio, insieme alla FIAIP, ha organizzato la pubblicazione della nota guida ai valori “ Quotazioni Metroquadro “ , uno strumento interessante e attendibile, ma soprattutto indispensabile per la valutazione e l’inquadramento dei prezzi del mercato immobiliare.

Ben presto (a breve la date) FIMAA Salerno inoltre, organizzerà degli incontri territoriali per approfondire e divulgare l’utilità della rivista, invitando gli addetti ai lavori del settore immobiliare per un confronto costruttivo, e perchè no, per invitarli ad entrare a far parte di questa grande associazione!

Buon lavoro a tutti.

Provare a cambiare le cose

Provare a cambiare le cose

di Rossella Torri

Presidente Fimaa Salerno

“Essere Presidente di un’associazione come la F.I.M.A.A. della provincia di Salerno è un ruolo che mi entusiasma e al tempo stesso mi investe di tanta responsabilità, col desiderio quotidiano di voler dare tanto alla nostra categoria, composta sul nostro territorio da oltre 700 operatori. La motivazione nasce dalla grande passione che ho per il mio lavoro, che come il vino buono, migliora anno dopo anno, nonostante ci siano cambiamenti notevoli e, quindi impegni importanti, nella sfera privata di una donna “in carriera” (sono mamma di due meravigliose bambine di 2 e 3 anni che stanno crescendo all’insegna della dinamicità e dell’indipendenza…ottime alleate future!).

Da tempo ho imparato dalla vita che dare il massimo per poter portare avanti ogni impegno preso richiede molto sacrificio, determinazione e al tempo stesso serenità.

In F.i.m.a.a. Salerno la mia serenità e la mia forza nascono dalla meravigliosa squadra che ho la fortuna di avere al mio fianco che, con tanta carica e con tanto entusiasmo, mette a disposizione le proprie competenze quotidianamente a supporto di una professione, dimostrando un forte senso di appartenenza ad una categoria, lasciatemelo dire, troppo spesso bistrattata.

Tutti insieme ci proiettiamo in questo 2017 verso obiettivi pratici ma ambiziosi, che consentiranno ad ognuno di noi di poter semplificare l’operatività all’interno delle nostre agenzie, sperimentando nuovi percorsi (la creazione di questo blog come luogo di discussione e confronto; la possibilità di implementare nel nostro sito quotazioni immobiliari aggiornate da consultare in tempo reale; l’ambizioso progetto futuro di una piattaforma di collaborazione completamente gratuita per gli associati etc.), oltre ad aggiornamenti formativi e normativi, sempre necessari, per farci trovare sempre pronti su un mercato in continua trasformazione ed evoluzione.

Ora si che siamo più forti di prima, perchè della crisi siamo riusciti a farne opportunità, adattandoci ai nuovi scenari, in un certo qual modo cambiando pelle e reinventandoci, creando nel frattempo una nuova realtà associativa, aperta a tutti e con tutti sullo stesso piano di importanza, basata sulla lealtà, sul confronto e sulla comunicazione.

Oggi è importante esserci, associarsi e fare gruppo.

In un momento di mercato di potenziale crescita per gli investimenti, con prezzi in calo oramai da un quinquennio, non si può restare soli ad aspettare che le cose cambino, ma costruire il cambiamento insieme ad altri colleghi, tutti insieme alla ricerca di un’identità forte per questa categoria; fare vita associativa è alla base della professione, la sinergia e la coesione servono a facilitare il raggiungimento di obiettivi comuni.

E allora buon lavoro a tutti, questo lavoro che tanto amiamo e che tanto ci fa sognare.”

A breve il BLOG di F.I.M.A.A. Salerno…

A breve il BLOG di F.I.M.A.A. Salerno…

In un’ottica di rinnovamento generale che sta investendo il nuovo corso della federazione, cercando di offrire (fra le tante risorse disponibili) un servizio web innovativo totalmente gratuito ai propri associati (e non), F.I.M.A.A. Salerno e il suo direttivo, decidono di mettersi in gioco lanciando la nuova iniziativa “IL BLOG DI FIMAA SALERNO”, ovvero una rubrica online curata da tutti i componenti del consiglio direttivo, i quali a rotazione scriveranno un articolo riguardante il settore immobiiare a seconda della delega di competenza.

In questo modo si potranno avere numerose occasioni di confronto e dibattito sui temi tecnici e commerciali trattati, usando la chiarezza degli argomenti e allo stesso tempo la velocità del web, mettendo a contatto diretto gli associati con il gruppo dirigente.

Non resta altro che aspettare il primo articolo…..

…STAY TUNED…

ilblog

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